dnes je 1.12.2020

Input:

Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľnosti a daňová uznateľnosť výdavkov

21.4.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

5.4.6.4.3 Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľnosti a daňová uznateľnosť výdavkov

Ing. Ida Gelatová, Ing. Viera Mezeiová

V prípade, ak nie sú splnené podmienky oslobodenia príjmu z prevodu nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v zn.n.p (ZDP), § 9 ods. 1 písm. d) a e) ZDP a príjem z predaja nehnuteľnosti nie je príjmom z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 5 ZDP), je uvedený príjem ostatným príjmom podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP.

Ostatný príjem z prevodu nehnuteľnosti

Príjmy z predaja nehnuteľnosti patria medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP vtedy, ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorú predávajúci využíval:

  • na osobné účely alebo

  • na prenájom, z ktorého mu plynuli príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP, pričom nie je podstatné, či je prenajímaná nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho, alebo

  • na podnikanie, alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť, ak v momente predaja nehnuteľnosť nebola zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho, alebo ide o predaj po skončení podnikania, alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Uplatnenie výdavkov preukázateľne vynaložených na dosiahnutie príjmu z predaja nehnuteľnosti a zistenie čiastkového základu dane

Do základu dane (čiastkového základu dane) podľa § 8 ZDP sa zahŕňajú zdaniteľné príjmy znížené o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie týchto príjmov a nikdy nie výdavky vynaložené na ich udržanie alebo zabezpečenie (tie je možné uplatniť len pri príjmoch z podnikania, inej SZČ alebo pri príjmoch z prenájmu).

Podľa § 8 ods. 2 ZDP, ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu uvedeným v § 8 ods. 1 ZDP vyššie ako dosiahnutý príjem, na rozdiel sa neprihliada. Z toho vyplýva, že pri jednotlivých druhoch ostatných príjmov nie je možné vykázať stratu.

Príjmy z predaja nehnuteľnosti sa zahrnú do základu dane (čiastkového základu dane) vždy až v tom zdaňovacom období, v ktorom ich predávajúci prijal, pričom nie je rozhodujúce, kedy nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci a rovnako nie je podstatné, kedy došlo k uzavretiu kúpnej zmluvy (§ 8 ods. 4 ZDP).

Pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti sa výdavky uplatnia podľa § 8 ods. 5 a 6 ZDPtakto:

V súlade s § 8 ods. 5 ZDP pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti je uznaným daňovým výdavkom

  • kúpa - kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť, ak ju daňovník obstaral kúpou,

  • dedenie - všeobecná cena podľa § 175o Občianskeho súdneho poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, ak daňovník nadobudol nehnuteľnosť dedením,

  • darovanie - cena stanovená znalcom podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a predkladateľoch v zn.n.p, ak daňovník nadobudol nehnuteľnosť darovaním, pričom pri jeho predaji uskutočnenom v deň darovania by sa naň vzťahovalo oslobodenie od dane podľa § 9 ZDP,

  • darovanie - obstarávacia cena zistená u darcu, ak daňovník nadobudol nehnuteľnosť darovaním, pričom pri jeho predaji uskutočnenom v deň darovania by sa naň nevzťahovalo oslobodenie od dane podľa § 9 ZDP,

  • vyradenie z OM - obstarávacia cena, ak ide o nehnuteľnosť vyradenú z obchodného majetku daňovníka,

  • poplatky a iné - výdavky súvisiace s predajom nehnuteľnosti preukázateľne vynaložené predávajúcim (napr. správne poplatky, poplatok za vypracovanie znaleckého posudku, poplatok za sprostredkovanie predaja),

  • úroky z úverov - úroky z úverov na obstaranie nehnuteľnosti za podmienok podľa § 8 ods. 5 písm. f) druhého bodu ZDP.

3. Podľa § 8 ods. 5 písm. c)ZDP, ak ide o nehnuteľnosť, ktorá bola zahrnutá do obchodného majetku, potom daňovým výdavkom pri príjmoch z jej predaja je zostatková cena podľa § 25 ods. 3 ZDP. Zostatkovou cenou nehnuteľnosti je rozdiel medzi vstupnou cenou a celkovou výškou odpisov, ktoré boli zahrnuté do daňových výdavkov.

4. Podľa § 8 ods. 5 písm. d)ZDP sú výdavkom aj finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, jej opravu a údržbu vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom nehnuteľnosti (napr. poplatok za znalecký posudok, výdavky vynaložené na vypracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky súvisiace s predajom) okrem výdavkov na osobné účely.

Výdavky vynaložené na opravu, údržbu alebo technické zhodnotenie nehnuteľnosti je možné uplatniť len v prípade, ak sa takéto výdavky neuplatnili už v predchádzajúcich zdaňovacích obdobiach, napr. v čase, keď bola nehnuteľnosť zahrnutá v obchodnom majetku a bola využívaná na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo prenájom. Nakoľko zo ZDP nevyplýva, že na daňové účely je možné akceptovať len tie výdavky, ktoré daňovník preukázateľne vynaložil na technické zhodnotenie, opravu a údržbu odo dňa nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, je možné akceptovať aj výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti, ktoré daňovník preukázateľne vynaložil v čase, keď nehnuteľnosť ešte nebola v jeho vlastníctve, a užíval ju napríklad ako nájomca člen družstva. Ak ide o posudzovanie oprávnenosti výdavkov, ktoré daňovník vynaložil čase, keď ešte nebol vlastníkom nehnuteľnosti a užíval ju ako nájomca (príp. člen družstva), je potrebné prihliadnuť aj na príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka (napr. § 687 až 695), na obsah nájomnej zmluvy, stanovy družstva a pod.

Výdavky vynaložené na opravu, údržbu a technické zhodnotenie nehnuteľnosti musí daňovník vedieť preukázať hodnoverným spôsobom, napr. faktúrou, zmluvou uzatvorenou s dodávateľom prác, dokladom o zaplatení a pod.

5. Podľa § 8 ods. 5 písm. f)ZDP výdavkami sú aj výdavky preukázateľne vynaložené:

  • na obstaranie nehnuteľnosti; takýmito výdavkami sú aj úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu a tiež úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa posudzujú aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom;

  • na výrobu nehnuteľnosti vo vlastnej réžii; v takomto prípade je možné uplatniť len iné preukázateľne vynaložené výdavky, napr. cenu služieb, prác, materiálu zakúpeného na opravu, údržbu alebo technické zhodnotenie, cenu služieb a prác vykonaných dodávateľom, ktoré predávajúci dodávateľovi zaplatil. Všetky tieto výdavky musí vedieť daňovník preukázať hodnovernými dokladmi, z ktorých musí byť zrejmá tak vynaložená suma, ako aj účel, na ktorý boli výdavky vynaložené a v žiadnom prípade ich nie je možné nahradiť znaleckým posudkom.

6. Podľa § 8 ods. 6ZDPpri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti výdavkom nie je hodnota vlastnej práce na nehnuteľnosti, ktorú si daňovník sám zhodnotil alebo opravil. Ak predávajúci zhodnotil alebo opravil nehnuteľnosť svojpomocne, nemôže si ako výdavok uplatniť hodnotu vlastnej práce.


Fyzická osoba predala v roku 2015 rodinný dom, ktorý nadobudla v roku 2013dedením po otcovi. Otec kúpil dom v roku 2011 a nemal ho zaradený v obchodnom majetku. Príjem nie je oslobodený od dane z príjmov. Aký výdavok si môže uplatniť predávajúci v daňovom priznaní?

Podľa § 8 ods. 5 písm. b) ZDP pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená v čase jej nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnostiach získaných dedením alebo darovaním sa vychádza z ceny podľa § 25ZDP. Ak fyzická osoba predá nehnuteľnosť nadobudnutú dedením a príjem nie je príjmom oslobodeným, daňovým výdavkom je všeobecná cena podľa § 175o Občianskeho súdneho poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve, ak daňovník nadobudol nehnuteľnosť dedením.


Nepodnikateľ predal v roku 2015byt, ktorý nadobudol v roku 2012 darovaním od tety. Teta kúpila byt v roku 2011. Teta nemala byt zaradený v obchodnom majetku. Príjem nie je oslobodený od dane z príjmov. Aký výdavok si môže potom uplatniť v daňovom priznaní?

Ak fyzická osoba predá nehnuteľnosť nadobudnutú darovaním, ktorá nebola u darcu zahrnutá do obchodného majetku, pričom pri predaji tejto nehnuteľnosti uskutočnenom v deň darovania by príjem z jej predaja nebol oslobodený od dane podľa § 9 ZDP, daňovým výdavkom je cena, za ktorú nehnuteľnosť obstaral darca (kúpil) a nie je možné uplatniť výdavok na základe znaleckého posudku.

Pomerná výška príjmu

Ak daňovník využíval nehnuteľnosť (zaradenú do obchodného majetku) na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo ak ju prenajíma alebo prenajímal len sčasti, podľa § 4 ods. 5ZDPpríjmy z jej predaja, ktoré nie sú oslobodené od dane sa zahrnú do základu dane (čiastkového základu dane) podľa § 8 ZDP v takom pomere, v akom daňovník tento majetok využíval na uvedené činnosti.

Príjmy z predaja nehnuteľnosti vyplácané v splátkach alebo formou preddavkov

Postup pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú vyplácané daňovníkovi v splátkach na základe kúpnej zmluvy alebo formou preddavkov na základe zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti je upravený v § 8 ods. 4 ZDP a § 8 ods. 8 ZDP. Takto dosahované príjmy sa zahrnú do základu dane (čiastkového základu dane) podľa § 8 ZDP v tom zdaňovacom období, v ktorom boli dosiahnuté. Súvisiace výdavky, ktoré prevyšujú príjmy v tom zdaňovacom období, v ktorom po prvý raz plynú splátky alebo preddavky na predaj nehnuteľnosti, sa môžu uplatniť v tomto zdaňovacom období až do výšky dosiahnutých príjmov. Ak tieto príjmy plynú aj v ďalšom zdaňovacom období, postupuje sa rovnako, a to až do výšky celkovej sumy, ktorú možno uplatniť.


V roku 2015sa kupujúci dohodol s predávajúcim v podpísanej kúpnej zmluve, že kupujúci zaplatí predávajúcemu kúpnu cenu 79 665,41 € za nehnuteľnosť v troch splátkach a to 35 000 € v roku 2015, v roku 2016ďalších 35 000 € a 9 665,41 € v roku 2017. Predávajúci nesplnil podmienky oslobodenia ku dňu uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Ako bude postupovať pri zdanení, keď nehnuteľnosť nadobudol kúpou v roku 2013 za 63 068,45 €, čo vie preukázať, iné výdavky nevie preukázať.

Zaplatené splátky zahrnie predávajúci do základu dane (čiastkového základu dane) podľa § 8 ZDP nasledovne: v roku 2015 zahrnie do základu dane (čiastkového základu dane) príjem v sume 35 000 € a uplatní výdavok v sume 35 000 €, v roku 2016 príjem sume 35 000 € a výdavok 28 068,45 €, v poslednom roku 2017 príjem v sume 9 665,41 € a výdavok žiadny.

Príjem dosiahnutý zámenou nehnuteľností

Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažné plnenie získané zámenou. Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorú upravuje § 611 Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva, a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Na zámennú zmluvu platia primerane ustanovenia Občianskeho zákonníka o kúpnej zmluve. Každá zo strán sa považuje vzhľadom na vec, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a vzhľadom na vec, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.

Napríklad pri zámene bytu za iný byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem získaný zámenou (ak nejde o byt zahrnutý do obchodného majetku) sa považuje za ostatný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Podmienky oslobodenia podľa § 9 ZDP sa posudzujú u obidvoch účastníkov zámeny presne tak, ako keby nehnuteľnosti predávali. Ak príjem nie je príjmom oslobodeným pri zisťovaní základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov dosiahnutých zámenou bytu za byt sa uplatňuje ustanovenie § 8 ods. 2 ZDP, do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, čiže výdavky podľa § 8 ods. 5 ZDP tak ako pri príjmoch z predaja bytu.


„A” = vlastník jednoizbového bytu, „B” = vlastník dvojizbového bytu. „A” nadobudol jednoizbový byt kúpou v roku 2014 za 19 916,35 €. „B” nadobudol dvojizbový byt kúpou za 43 152,09 € v roku 2013 a tiež tam nemal trvalý pobyt. Byty neboli ani u jedného zahrnuté do obchodného majetku. Obaja sa v roku 2015 na základe zámennej zmluvy dohodli, že si predmetné byty vymenia. „A” sa v zámennej zmluve zaviazal odovzdať „B” do vlastníctva jednoizbový byt a „B” sa zaviazal odovzdať pánovi „A” do vlastníctva dvojizbový byt. V zmluve sa dohodli, že vzhľadom na to, že „A” za jednoizbový byt získa dvojizbový, je povinný „B” doplatiť v hotovosti 16 596,96 €. V zámennej zmluve je uvedená cena vymieňaných bytov podľa znaleckých posudkov tak, že cena jednoizbového bytu je 29 874,53 € a cena dvojizbového bytu predstavuje 46 471,49 €. Ako majú príjmy a výdavky daňovo vysporiadať?

Zámenou získal „A” nepeňažný príjem 46 471,49 € (čo je hodnota dvojizbového bytu, ktorý získal zámenou. „B” získal nepeňažný príjem 29 874,53 € (hodnota jednoizbového bytu, ktorý získal zámenou) a okrem tohto nepeňažného príjmu získal aj peňažný príjem 16 596,96 € (doplatok, ktorý mu na základe zámennej zmluvy zaplatil „A”), v úhrne dosiahol príjem v sume 46 470,49 €. Peňažný aj nepeňažný príjem je ostatným príjmom podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Pri zistení základu dane z uvedeného príjmu musia obidvaja daňovníci postupovať podľa § 8 ods. 2 ZDP a § 8 ods. 5 ZDP. Obidvaja nadobudli byty kúpou, preto bude u obidvoch výdavkom kúpna cena, ktorú za byt, ktorý dali na zámenu, preukázateľne zaplatili. Na účely zistenia základu dane (čiastkového základu dane) z prevodu bytu si môže „A” príjem získaný zámenou v sume 46 471,49 € znížiť o výdavok v sume 19 916,35 €, čo je kúpna cenu bytu preukázateľne zaplatená za jednoizbový byt, ktorý dal na zámenu. „B” si môže dosiahnutý príjem 46 470,49 € znížiť o výdavok v sume 43 152,09 €, čo je kúpna cena bytu preukázateľne zaplatená za dvojizbový byt, ktorý dal on na zámenu. „A” si nemôže ako daňový výdavok uplatniť doplatok 16 596,96 €, lebo tento výdavok nesúvisel s predajom jeho jednoizbového bytu, ale bol by daňovým výdavkov len v prípade zdaňovania príjmu z predaja teraz nadobudnutého dvojizbového bytu (súvisel s jeho kúpou).

Predaj nehnuteľnosti v BSM

Podľa § 4 ods. 8 ZDPpríjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z ich BSM, sa zahŕňajú do základu dane (čiastkového základu dane) podľa § 8 ZDP u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak (v zákone nie je ustanovená forma takejto dohody). V rovnakom pomere, ako sa do základu dane zahŕňajú príjmy z predaja takejto nehnuteľnosti, zahŕňajú sa do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie.


V roku 2015manželia predali garáž za 9 294,30 €. Garáž nadobudli do BSM kúpou v roku 2011 za 5 311,03 €. Príjem nie je oslobodený od dane z príjmov, tak sa manželia dohodli, že celý príjem z predaja garáže v sume 9 294,30 € zahrnie do základu dane manžel a uplatní si výdavky v sume 5 311,03 € (má celý príjem a preto aj celé výdavky). Ak by sa takto nedohodli, každý z nich by mal zdaniteľný príjem v sume 4 647,15 € a výdavky v sume 2 655,51 €.

Predaj

www.szz.sk
www.zps.sk
www.keepi.sk
www.sfa.sk
www.szk.sk