dnes je 20.9.2020

Input:

Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti

21.4.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

5.4.6.4.2 Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti

Ing. Ida Gelatová, Ing. Viera Mezeiová

1. Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov, tzv. „reštitučných” zákonov

Podmienky oslobodenia je vhodné vyhodnocovať v poradí, v akom sú uvedené ďalej. Ide o to, aby sme zdĺhavo a ťažkopádne neposudzovali také podmienky oslobodenia, ktoré ani nemusíme v prípade, ak zistíme, že je príjem jednoznačne oslobodený aj bez ich skúmania podľa iného ustanovenia zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v zn.n.p. (ZDP).

Príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (ide o vydanie v rámci tzv. reštitučných zákonov) sú v súlade s § 9 ods. 1 písm. d) ZDP oslobodené od dane za podmienky, že príjem z predaja takejto nehnuteľnosti bol prijatý touto oprávnenou osobou. Preto, ak by zreštituovanú nehnuteľnosť neskôr zdedili napríklad deti, pri skúmaní podmienok oslobodenia príjmu z jej predaja by už nepostupovali podľa tohto ustanovenia.

Na účely oslobodenia od dane v danom prípade nie je rozhodujúce, ako dlho predávajúci nehnuteľnosť vlastnil, a nie je podstatné ani to, či je, alebo či bola predávaná nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho.


Oprávnená osoba prijala budovu na základe reštitúcie, a potom ju viac rokov prenajímala. Do výdavkov dávala aj odpisy a opravy. Musí čakať, kým uplynie päť rokov od skončenia prenájmu, ak chce túto nehnuteľnosť predať?

Nemusí čakať, lebo príjem z jej predaja bude príjmom oslobodeným podľa § 9 ods. 1 písm. d) ZDP bez ďalších podmienok. Nie je tam uvedené, že ak bola zaradená nehnuteľnosť do obchodného majetku, príjem je oslobodený až po piatich rokoch od vyradenia z obchodného majetku.


Zreštituovaná nehnuteľnosť bola vydaná oprávneným osobám vo forme podielového spoluvlastníctva. Po jej prijatí spoluvlastníci požiadali o zrušenie spoluvlastníctva a reálne rozdelenie nehnuteľnosti medzi nich podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov. Ak potom predá jeden z nich už svoju nehnuteľnosť vo výlučnom vlastníctve, oslobodenie sa bude počítať odkedy?

Doba vlastnenia sa nebude posudzovať, lebo takýto príjem je stále oslobodený podľa § 9 ods. 1 písm. d) ZDP bez ďalších obmedzení. Predávajúci vie preukázať spôsob, akým nadobudol nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva a kedy reštitúciou do spoluvlastníctva.

2. Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti zahrnutej do konkurznej podstaty

Podľa§ 9 ods. 1 písm. e)ZDP sú príjmy z predaja majetku (aj nehnuteľností), ktorý je zahrnutý do konkurznej podstaty oslobodený od dane. Na účely oslobodenia od dane v danom prípade nie je rozhodujúce ako dlho predávajúci nehnuteľnosť vlastnil, a nie je podstatné ani to, či je predávaná nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku daňovníka.

3. Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti vyradenej z obchodného majetku

Pre posúdenie podmienok oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená v obchodnom majetku, a potom bola na základe rozhodnutia vlastníka preradená z obchodného majetku do majetku určeného na osobné účely, je dôležité určiť deň vyradenia z obchodného majetku.

Podľa§ 9 ods. 5 ZDP je dňom vyradenia majetku z obchodného majetku daňovníka deň, v ktorom daňovník posledný raz účtoval majetok v účtovníctve alebo uvádzal majetok v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP.

Ak k predaju nehnuteľnosti dôjde po vyradení nehnuteľnosti z obchodného majetku, takýto príjem je oslobodený od dane po piatich rokoch od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku. (Výnimkou je nehnuteľnosť vydaná oprávnenej osobe na základe reštitučných zákonov a nehnuteľnosť zahrnutá do konkurznej podstaty tak, ako je uvedené vyššie.)

Od dane nie je oslobodený príjem, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti, ktorá bola uzavretá do piatich rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch odo dňa vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.


V roku 2010 otec daroval synovi rodinný dom, v ktorom mal syn trvalý pobyt od narodenia. Syn pracuje dlhodobo v zahraničí, a preto dom prenajímal, pričom ho mal zaradený do obchodného majetku. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si uplatňoval daňové výdavky aj na jeho rekonštrukciu. Koncom roka 2014 skončil prenájom a dom preradil do osobného užívania. V januári 2015 dom predal. Je takýto príjem oslobodený od dane z príjmov, keď dom vlastnil viac ako päť rokov a mal tam aj trvalý pobyt viac ako dva roky?

Pretože ide o predaj domu, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku, na účely oslobodenia príjmu z jeho predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia rodinného domu z obchodného majetku do jeho predaja. K predaju domu došlo v roku 2015, t. j.do piatich rokov od jeho vyradenia z obchodného majetku v roku 2014, preto príjem z predaja nie je oslobodený od dane z príjmov. Neposudzuje sa v tomto prípade dĺžka trvalého pobytu ani doba vlastnenia predaného rodinného domu.

4. Oslobodenie príjmu z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve

Podľa ustanovenia § 9 ods. 1 písm. h) ZDP je oslobodený príjem z prevodu členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, ak daňovník užíval tento byt na bývanie aspoň päť rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi zo zmluvy o budúcom prevode členských práv a povinností v bytovom družstve súvisiacich s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu, uzavretej v čase do piatich rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom.


Člen bytového družstva užíval byt ako nájomca od roku 2005 a od roku 2005 v ňom mal aj trvalý pobyt. V januári 2011 predal svoj členský podiel v družstve, ktorý sa viazal na užívacie právo k uvedenému družstevnému bytu. Je uvedený príjem oslobodený od dane z príjmov?

Príjem z prevodu členských práv v bytovom družstve súvisiace s prevodom práva užívania bytu v tomto prípade mohol byť oslobodený od dane, pretože podľa doby trvania trvalého pobytu v danom byte je možné predpokladať, že daňovník užíval tento byt na bývanie aspoň päť rokov odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy s bytovým družstvom a pri dodržaní podmienok uvedených v ustanovení § 9 ods. 1 písm. h) ZDP. Takýto postup by ale neplatil v prípade, ak by nájomca družstevného bytu najskôr odkúpil byt od bytového družstva, a potom by ho predal už ako vlastník.

5. Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením

Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov podľa § 9 ods. 1 písm. b)ZDP je príjem z predaja takejto nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku.

Od dane z príjmov nie je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti, ktorá bola uzavretá do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.

Dedenie v priamom rade je vtedy, ak poručiteľom (zomrelým) je príbuzný v priamom rade, priamy predok alebo priamy potomok, napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci.

Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá dedením nie v priamom rade, oslobodenie sa bude posudzovať podľa§ 9 ods. 1 písm. a) ZDP podľa doby vlastníctva, t. j. päťročná lehota vlastnenia sa bude počítať odo dňa nadobudnutia vlastníctva predávajúcim, čo v tomto prípade podľa § 460 OZ je deň úmrtia poručiteľa („Dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa.”).


Vlastník pozemku podpísal zmluvu o jeho predaji v marci 2015, peniaze prijal v máji 2015. Pozemok zdedil po starej mame, ktorá zomrela v júni 2011 a dedičské osvedčenie je z novembra 2011. Stará mama kúpila pozemok v roku 1995. Ktoré dátumy sú dôležité pre posúdenie oslobodenia? Je príjem z predaja oslobodený od dane z príjmov?

Dedenie v priamom rade je aj dedenie po starej mame. Príjem z predaja pozemku nadobudnutého dedením v priamom rade je oslobodený od dane z príjmov, ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva poručiteľky – starej mamy (dedenie v priamom rade) za podmienky, že nebola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku predávajúceho a predaj nebol uskutočnený na základe ním uzavretej zmluvy o budúcom predaji do piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti. Doba piatich rokov sa počíta odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva starej mamy ku dňu podpisu zmluvy o predaji v tomto konkrétnom prípade. Spočíta sa doba vlastnenia nehnuteľnosti poručiteľom (starou mamou) a dedičom, ktorý nehnuteľnosť predal. Stará mama vlastnila pozemok od roku 1995, od tohto dátumu nadobudnutia vlastníctva starou mamou uplynulo viac

www.szz.sk
www.zps.sk
www.keepi.sk
www.sfa.sk
www.szk.sk