dnes je 16.11.2019
Input:

Komentár k ZDPH § 38 Dodanie a nájom nehnuteľnosti

1.1.2019, , Zdroj: Verlag Dashöfer

9.1 Komentár k ZDPH § 38 Dodanie a nájom nehnuteľnosti

Ing. Ján Mintál Zdroj: Verlag Dashöfer


§ 38

Dodanie a nájom nehnuteľnosti

(1) Oslobodené od dane je dodanie stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku,19) na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch odo dňa

a) kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,

b) kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác; hodnotou stavby pred začatím stavebných prác sa na účely tohto odseku rozumie hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľnej stavby na voľnom trhu v čase pred začatím stavebných prác,

c) kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

(2) Oslobodené od dane je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. Pokiaľ sa stavebný pozemok dodáva so stavbou alebo časťou stavby, vzťahuje sa na jeho dodanie odsek 1 alebo odsek 7.

(3) Oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou

a) nájmu v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby),

b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,

c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,

d) nájmu bezpečnostných schránok.

(4) Na účely odseku 3 sa ubytovacím zariadením rozumie hotel, motel, botel, penzión, turistická ubytovňa alebo iná ubytovňa pri poskytnutí krátkodobého ubytovania, ktorým sa rozumie ubytovanie na obdobie kratšie ako tri mesiace, chata, kemping a ubytovanie v súkromí.

(5) Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

(6) Odseky 3 až 5 sa vzťahujú aj na podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti.

(7) Ak platiteľ dodáva časť stavby, ktorou je jednotlivý byt, jednotlivý apartmán alebo jednotlivý nebytový priestor, dodanie je oslobodené od dane, ak je uskutočnené po piatich rokoch odo dňa

a) kolaudácie stavby, na základe ktorej sa povolilo prvé užívanie bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru, a to podľa toho, čo nastane skôr,

b) kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru pred začatím stavebných prác; hodnotou bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru pred začatím stavebných prác sa na účely tohto odseku rozumie hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľného bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru na voľnom trhu v čase pred začatím stavebných prác,

c) kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby, bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru po vykonaní stavebných prác na spoločných častiach stavby alebo jednotlivom byte, apartmáne alebo nebytovom priestore, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru pred začatím stavebných prác.

(8) Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie, a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie.

(9) Na účely odsekov 5 a 8 sa apartmánom v bytovom dome19a) rozumie miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktorý je spôsobilý plniť rovnakú funkciu ako byt.


V § 38 zákona o DPH dochádza od 1.januára 2019 k dvom zásadným zmenám, a to v právnej úprave zdaňovania dodania stavby a v právnej úprave zdaňovania prenájmu nehnuteľnosti.

Nanovo sú stanovené podmienky na oslobodenie od dane pri dodaní stavby resp. jej časti, pričom sa zachováva 5-ročné obdobie, v rámci ktorého platiteľ dane nemôže uplatniť oslobodenie od dane na dodanú stavbu. Počnúc januárom 2019 je oslobodené od dane dodanie stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch odo dňa

a) kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,

b) kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác; hodnotou stavby pred začatím stavebných prác sa na účely tohto odseku rozumie hodnota, ktorá nie je nižšia ako cena porovnateľnej stavby na voľnom trhu v čase pred začatím stavebných prác,

c) kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.

Zákon o DPH účinný od roku 2019 teda umožňuje zdaniť nielen dodanie „nových” budov, ale aj dodanie „použitých alebo starých” budov, ale len vtedy, ak boli tieto použité alebo staré budovy prestavané do takej miery, že ich v skutočnosti možno považovať za nové. Prestavba budovy má z tohto hľadiska totiž rovnakú ekonomickú funkciu (vytvorenie pridanej hodnoty), akú kedysi mala pôvodná výstavba. Z uvedeného dôvodu bude zdaneniu podliehať nielen dodanie novej stavby (zdaneniu bude podliehať dodanie stavby pokiaľ neuplynie 5 rokov od jej prvej kolaudácie alebo prvého užívania stavby), ale aj dodanie staršej stavby, pri ktorej došlo k zmene účelu používania, avšak len za predpokladu, že náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40% hodnoty stavby pred začatím stavebných prác, a taktiež dodanie zrekonštruovanej stavby za predpokladu, že stavebné práce predstavovali najmenej 40% z hodnoty stavby pred začatím prác. Zákon o DPH v tejto súvislosti stanovuje, čo sa považuje za „hodnotu stavby pred začatím stavebných prác”. Vzhľadom na to, že predmetom prestavby resp. rekonštrukcie sú najmä staré budovy, pri ktorých už nie je možné zistiť ich pôvodnú hodnotu, navrhuje sa, aby hlavným ukazovateľom pre porovnanie bola hodnota stavby na voľnom trhu v čase pred prestavbou. Pri určovaní hodnoty vo vzťahu k porovnateľnej stavbe je potrebné brať do úvahy kritérium umiestnenia stavby a časové kritérium. Uplatnenie oslobodenia od dane pri uvedených stavbách je možné až po uplynutí 5 rokov od kolaudácie vzťahujúcej sa na zmenu účelu používania stavby alebo na rekonštrukciu predmetnej stavby.

V zmysle prechodného ustanovenia sa pri dodaní stavby alebo časti stavby ustanovenie § 38 ods.1 písm. b) a c) v znení účinnom od 1. januára 2019 uplatní, ak sa stavebné práce začali po 31. decembri 2018. Takouto úpravou sa zabráni praktickým problémom, ktoré by mohli súvisieť so získaním informácie týkajúcej sa hodnoty stavby alebo časti stavby (jednotlivého bytu, jednotlivého apartmánu a jednotlivého nebytového priestoru) pred začatím stavených prác, v dôsledku ktorých dochádza k zmene účelu užívania stavby alebo jej časti alebo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby alebo jej časti, ak sa stavebné práce

www.szz.sk
www.zps.sk
www.keepi.sk
www.sfa.sk
www.szk.sk