dnes je 24.9.2020

Input:

Daňová uznateľnosť výdavkov - nehnuteľnosti

21.4.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

5.4.6.3.1 Daňová uznateľnosť výdavkov – nehnuteľnosti

Ing. Ida Gelatová, Ing. Viera Mezeiová

Výdavky v preukázateľnej výške

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v zn.n.p. (ZDP) si môže daňovník uplatniť len taký výdavok, ktorý je daňovým výdavkom podľa § 2 písm. i) ZDP, čiže ak ide o výdavok preukázateľne vynaložený na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu, preukázateľne vynaložený prenajímateľom a ak je zaevidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11 ZDP alebo je zaúčtovaný v jeho účtovníctve. Tieto daňové výdavky však nemôže prenajímateľ uplatniť v plnej výške, ale je povinný znížiť ich tým istým pomerom, ako sú znížené príjmy z prenájmu o sumu oslobodených príjmov (500,- €), a to v súlade so znením § 9 ods. 1 písm. g) ZDP.

Sú dve možnosti uplatnenia daňových výdavkov v preukázateľnej výške:

1. vedenie evidencie podľa § 6 ods. 11 ZDP:

Ak daňovník uplatňuje pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže viesť počas celého zdaňovacieho obdobia, ktorým je vždy kalendárny rok, daňovú evidenciu o:

  • príjmoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) vrátane prijatých dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov podľa zákona č. 431/2002 Z. z o účtovníctve v zn. n. p. (ďalej len „zákon o účtovníctve”);

  • daňových výdavkoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) vrátane vydaných dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov podľa zákona o účtovníctve;

  • hmotnom majetku a nehmotnom majetku zaradenom do obchodného majetku – obchodný majetok fyzickej osoby je definovaný v ustanovení § 2 písm. m) ZDP;

  • zásobách a pohľadávkach;

  • záväzkoch.

Forma tejto evidencie nie je bližšie určená, preto je plne na daňovníkovi, ako bude evidenciu viesť. Daňovú evidenciu je daňovník povinný uchovávať po dobu, v ktorej zanikne právo daň vyrubiť alebo dodatočne vyrubiť podľa § 69 zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok) a o zmene a doplnení niektorých zákonov v zn. n. p.

2. účtovanie pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností:

Podľa § 6 ods. 13 ZDP ak sa daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo podvojného účtovníctva, aj keď táto povinnosť daňovníkovi nevyplýva podľa zákona o účtovníctve, je povinný týmto spôsobom postupovať počas celého zdaňovacieho obdobia. Podľa zákona o účtovníctve sa fyzická osoba s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP, aj keď preukazuje skutočné výdavky, nestáva účtovnou jednotkou.

Ak sa prenajímateľ rozhodne, že bude účtovať pri týchto príjmoch, nie je povinný po skončení zdaňovacieho obdobia zostavovať účtovné výkazy tak, ako je to povinná urobiť fyzická osoba – podnikateľ, v prípade preukazovania „skutočných” výdavkov.

Výdavky v preukázateľnej výške podľa toho, či nehnuteľnosť je alebo nie je zaradená v obchodnom majetku fyzickej osoby.

Podľa znenia ustanovenia § 2 písm. m) ZDP je potrebné uviesť, že obchodným majetkom je aj nehnuteľnosť fyzickej osoby, pri ktorej sú súčasne splnené tieto podmienky:

  • nehnuteľnosť má fyzická osoba vo vlastníctve (spoluvlastníctve, BSM),

  • túto nehnuteľnosť prenajíma a dosahuje z prenájmu príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP,

  • tejto nehnuteľnosti účtuje (účtovala) alebo túto nehnuteľnosť eviduje (evidovala) podľa § 6 ods. 11 ZDP.

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť, má prvé dve z podmienok splnené, ale o tretej podmienke má možnosť rozhodnúť sa a podľa tohto rozhodnutia si môže potom uplatňovať daňové výdavky v preukázateľnej výške. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku fyzická osoba uskutoční vtedy, ak chce uplatniť daňové výdavky vo forme odpisov a technického zhodnotenia nehnuteľnosti a vtedy, ak nemá v úmysle nehnuteľnosť predať v najbližšom období. Neurobí tak pri pozemkoch, ktoré sa neodpisujú, ale väčšinou pri budovách, rodinných domoch, bytoch a pod.

V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku má vplyv na oslobodenie príjmov z predaja takejto nehnuteľnosti. Podľa § 9 ods. 5 ZDP dňom vyradenia majetku z obchodného majetku daňovníka sa rozumie deň, v ktorom daňovník posledný raz účtoval majetok v účtovníctve alebo uvádzal v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP. Je to deň vykonania tejto zmeny na inventárnej karte majetku v účtovníctve alebo v evidencii daňovníka. Splnenie podmienok oslobodenia príjmov z predaja takejto nehnuteľnosti sa bude počítať od tohto dňa (oslobodenie je uvedené v časti predaja nehnuteľnosti).

Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku

Fyzická osoba, ktorá vedie evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností a nemá nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, potom nemôže uplatňovať do daňových výdavkov napr. odpisy, technické zhodnotenie nehnuteľnosti, opravy. Ako daňové výdavky si môže uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ktorými sú napr. dodávka elektrickej energie, dodávka tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody, dodávka pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť, dodávka plynu. Výdavkami sú v tomto prípade aj výdavky vynaložené na ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľností, napr. odvádzanie odpadovej vody z domácnosti, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu, odvoz smetí, koncesionárske poplatky, poplatky za pripojenie na internet. Výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (odpisy), výdavky na jej technické zhodnotenie (za ustanovených podmienok), na jej opravy a udržiavanie by si mohol prenajímateľ uplatniť až v prípade predaja tejto nehnuteľnosti za situácie, že príjem z jej predaja by nebol príjmom oslobodeným od dane z príjmov podľa § 9 ZDP.

Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku

Fyzická osoba, ktorá vedie pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP alebo vedie účtovníctvo, ak má nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, potom v súlade s podmienkami ustanovenými v ZDP môže uplatňovať do daňových výdavkov výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (odpisy), výdavky na jej technické zhodnotenie, (§ 29 ZDP - stavebné úpravy, rekonštrukcie, modernizácie), výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, ďalej výdavky, ktoré je povinný prenajímateľ uhradiť ako vlastník nehnuteľnosti, napr. daň z nehnuteľnosti, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, ale aj poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, úroky z úverov a pôžičiek a takisto výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti a výdavky za ostatné služby spojené s prenájmom. V prípade predaja takejto nehnuteľnosti by bol príjem z jej predaja oslobodený až po piatich rokoch od jej vyradenia z obchodného majetku, tak ako je uvedené v § 9 ZDP.


V byte, ktorý sa rozhodol občan prenajímať v roku 2014, boli vykonané opravy v roku 2012 vo výške 11 618 €. Je možné tieto opravy zahrnúť do daňových výdavkov, ak ich vie preukázať?

Opravy boli vykonané ešte pred začatím prenajímania bytu, preto nie je možné považovať vynaložené náklady za výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, a to z dôvodu, že v čase ich vynaloženia nemal prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku fyzickej osoby a neúčtoval o byte ako o majetku využívanom na prenájom ani byt neevidoval podľa § 6 ods. 11ZDP. Takéto preukázateľné výdavky by mohol uplatniť v prípade predaja tohto bytu pri príjmoch z predaja vlastnej nehnuteľnosti, ak by príjem nebol oslobodený podľa § 9ZDP.

Oprava a technické zhodnotenie nehnuteľnosti

Ak je prenajímaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku a je opravovaná alebo rekonštruovaná, najdôležitejšie je určiť, čo je opravou a čo je už rekonštrukciou z dôvodu, že náklady na opravy sú priamo daňovými výdavkami, tak ako aj technické zhodnotenie hmotného majetku, ktoré v úhrne za zdaňovacie obdobie nepresiahne 1 700 € za podmienok uvedených v § 29 ZDP. Ak je technické zhodnotenie vyššie, zahŕňa sa do daňových výdavkov postupne vo forme odpisov. Hmotným majetkom odpisovaným na účely zákona o dani z príjmov je aj iný majetok, tak ako je uvedený v § 22 ods. 6 ZDP. Pri odpisovaní sa ďalej postupuje podľa ustanovení § 22 až 29 ZDP.

Pri rozhodovaní sa o tom, či výdavok je opravou a údržbu alebo technickým zhodnotením, je možné podporne využiť pokyn MF SR č. 3400/1998–62, ktorý bol uverejnený vo Finančnom spravodajcovi č. 3/1998. Kým opravami sa odstraňuje čiastočné fyzické opotrebenie alebo poškodenie majetku za účelom uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu a udržiavaním sa spomaľuje fyzické opotrebenie, predchádza sa jeho následkom a odstraňujú sa drobnejšie chyby , technické zhodnotenie predstavuje zásadnú zmenu technických parametrov majetku, jeho účelu a použitia, rozšírenia príslušenstva. V pokyne je uvedené, že opravou sa majetok uvedie do pôvodného stavu, v akom sa nachádzal v čase jeho obstarania, zamedzuje sa vzniku poškodenia, zabezpečuje sa plynulosť a bezpečnosť používania majetku, a to i napriek zabudovaniu kvalitatívne nových prvkov, ktoré však neovplyvňujú výkonnosť a spôsob využitia majetku.

Prenajímateľ rodinného domu má nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku. Zabezpečil výmenu starých drevených okien za plastové, pričom veľkosti okien a ich rozmery zostali zachované. Môže si uplatniť výdavky s tým spojené ako výdavky na opravu majetku alebo ide o technické zhodnotenie, ktoré sa musí už od 1 700 € odpisovať?

Opravou sa uvádza majetok do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu, pričom sa tým rozumie vykonanie opravy aj s použitím iných než pôvodných materiálov, ak nedôjde pritom k zmene technických parametrov, k zvýšeniu výkonnosti majetku alebo k zmene účelu použitia. Zámena materiálu nie je preto technickým zhodnotením a výmena drevených okien za platové, pri ktorej boli zachované veľkosti okien a rozmery, je opravou majetku. Ak by sa vykonanými prácami na majetku zmenili technické parametre majetku, išlo by už o rekonštrukciu.

V zmluve o nájme by mali byť zmluvne určené vzťahy v prípade vykonávania technického zhodnotenia alebo opráv prenajímaného majetku. Dôležité je určiť, kto vykoná a kto bude financovať opravy, resp. v akom rozsahu, kto vykoná, uhradí a následne bude odpisovať technické zhodnotenie nehnuteľnosti. Podľa § 22 ods. 6 písm. d) ZDP iným odpisovaným majetkom je aj technické zhodnotenie prenajatého

www.szz.sk
www.zps.sk
www.keepi.sk
www.sfa.sk
www.szk.sk