Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Príjmy z prenájmu

22.8.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

5.3.9.2.4 Príjmy z prenájmu

Ing. Ida Gelatová, Ing. Viera Mezeiová

Príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v zn.n.p. (zákon o dani z príjmov), ak nejde o príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1zákona o dani z príjmov a nejde ani o príjmy zo závislej činnosti podľa § 5zákona o dani z príjmov, sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti. Takýmito príjmami sú aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti. Legislatívna skratka „nehnuteľnosť” na účely zákona o dani z príjmov je uvedená v § 3 ods. 2písm. a) zákona o dani z príjmov a ide o nehnuteľnosť, byt, nebytový priestor alebo ich časti.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

V ustanoveniach § 143 až 151 OZ (Občianskeho zákonníka) je upravené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Jeho existencia je podmienená uzavretím manželstva. V bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva s výnimkou vecí, ktoré získal jeden z manželov dedičstvom alebo darom, ďalej veci, ktoré slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov alebo ktoré boli vydané v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka. Manželia môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom stanovený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva manželov (takáto dohoda musí byť vo forme notárskej zápisnice). Jedným z charakteristických znakov bezpodielového spoluvlastníctva manželov je, že manželia nemajú kvantitatívne určený podiel na vlastníctve, ktoré je v ich bezpodielovom spoluvlastníctve. Naopak pri podielovom spoluvlastníctve je spoluvlastnícky podiel presne vymedzený.

Ak manželia poberajú príjmy uvedené v § 6 ods. 3zákona o dani z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá patrí do ich bezpodielového spoluvlastníctva, bez ohľadu na to, kto je uvedený ako účastník zmluvného vzťahu a je registrovaný u svojho miestne príslušného správcu dane, pri zdanení týchto príjmov postupujú v súlade so znením § 4 ods. 8zákona o dani z príjmov. Takéto príjmy zahrnú do základu dane v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak a v tom istom pomere zahrnú do základu dane aj výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržania týchto príjmov. Ak si manželia dohodnú iný pomer zdanenia týchto príjmov a výdavkov, je vhodné urobiť túto dohodu aj písomne, avšak táto dohoda nie je povinnou prílohou daňového priznania. Obidvaja z manželov si môžu uplatniť oslobodenie podľa § 9 ods. 1písm. g) zákona o dani z príjmov za podmienok tam uvedených.


Manželia, poberatelia starobného dôchodku prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2018 dosiahli zdaniteľný príjem len z prenájmu nehnuteľnosti v sume 4 000 € (starobný dôchodok je podľa § 9 zákona o dani z príjmov od dane oslobodený a do úhrnu príjmov a teda ani do daňového priznania sa nezahrnuje). Nehnuteľnosť nie je a nebola nikdy zaradená v obchodnom majetku žiadneho z nich.

Manželia si príjmy z prenájmu nehnuteľnosti môžu rozdeliť a rozhodli sa, že si ich rozdelia v rovnakom pomere, t. j. po 2 000 €. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 €, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 € je 1 500 €. V tomto prípade nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie, pretože ani jeden z nich neprekročil hranicu zdaniteľných príjmov na podanie daňového priznania (½ sumy nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka), t.j. 1 915,01 €.

Výlučné vlastníctvo nehnuteľností

Ak daňovník poberá príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (§ 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov), ktorá je v jeho výlučnom vlastníctve, nemá právo rozdeliť tieto príjmy na iné osoby s cieľom optimalizovať svoju daňovú povinnosť. Toto platí i v prípade, ak jeden z manželov prenajíma nehnuteľnosť nadobudnutú napríklad dedením alebo darovaním, ktorá je v jeho výlučnom vlastníctve za podmienky, že nehnuteľnosť nebola vložená do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (bez ohľadu na to, že úžitok plynúci z nakladania s touto nehnuteľnosťou je príjmom patriacim do bezpodielového spoluvlastníctva manželov).

Podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti

Právna úprava podielového spoluvlastníctva je uvedená v § 137 až 142 OZ (Občianskeho zákonníka). Spoluvlastníkovi prislúchajú práva a povinnosti k spoločnej veci podľa pomeru jeho podielu k podielom ostatných spoluvlastníkov. Za trvania spoluvlastníctva spoluvlastnícky podiel určuje najmä to, akou mierou sa spoluvlastníci podieľajú na užívaní spoločnej veci, prípadne na jej úžitkoch a prírastkoch, ako majú prispievať na náklady vynaložené na vec a na náklady spojené s jej užívaním a udržiavaním. Ak chýba určenie spoluvlastníckych podielov, má sa za to, že podiely všetkých spoluvlastníkov sú rovnaké.

Ak nehnuteľnosť vlastnia viacerí spoluvlastníci, pri zdanení príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov postupujú podľa § 10 ods. 1zákona o dani z príjmov. Príjmy dosiahnuté spoločne dvoma alebo viacerými daňovníkmi z dôvodu spoluvlastníctva k veci alebo zo spoločných práv a spoločné výdavky vynaložené na ich dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie sa zahrnú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel (§ 137 až 142 OZ (Občianskeho zákonníka)). Podielový spoluvlastník nehnuteľnosti si nemôže na účely zdanenia určiť iný podiel na príjmoch a výdavkoch z prenájmu nehnuteľností, ako je jeho podiel na nehnuteľnosti určený k podielom ostatných spoluvlastníkov.

  • Podieloví spoluvlastníci nehnuteľností nemôžu deliť spoločne dosiahnuté príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa§ 6 ods. 3zákona o dani z príjmov a daňové výdavky spojené s týmto príjmom spôsobom uvedeným v § 10 ods. 2zákona o dani z príjmov a to ani vtedy, ak by mali uzatvorenú zmluvu o združení. Delenie príjmov a výdavkov podľa § 10 ods. 2 zákona o dani z príjmov je možné len u daňovníkov, ktorí spoločne podnikajú alebo vykonávajú inú samostatnú zárobkovú činnosť a dosahujú príjmy podľa § 6 ods. 1 a 2zákona o dani z príjmov, čiže nemôže podľa toho postupovať daňovník s príjmami z prenájmu.


Otec s dvoma deťmi sú spoluvlastníkmi nehnuteľnosti, ktorú prenajímajú ako občania. Otec vlastní polovicu nehnuteľnosti a každé dieťa vlastní jednu štvrtinu nehnuteľnosti. Uzatvorili medzi sebou zmluvu o združení, v ktorej sa dohodli, že príjmy a výdavky z prenájmu nehnuteľnosti budú deliť medzi sebou tak, že jedno z detí, ktoré je maloleté, bude mať 80 % podiel na príjmoch a výdavkoch z prenájmu a otec s ďalším dieťaťom budú mať 10 % podiel. Mohli takto postupovať?

Takáto dohoda nie je účinná na zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Spoločne dosiahnuté príjmy a spoločné výdavky

 
 Váš názor
Čo by ste zmenili na tomto portáli?
 Úspešne odoslané
Input: