dnes je 25.1.2021

Input:

Právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy

26.11.2020, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.8.1 Právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy

JUDr. Igor Zbojan, PhD., JUDr. Alexander Škrinár, CSc.


Sprostredkovateľská zmluva je zmluva, ktorou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Jej právna úprava je obsiahnutá v ustanoveniach § 774 až § 777 OZ Občianskeho zákonníka.

Základnými znakmi tejto zmluvy je záväzok sprostredkovateľa zabezpečiť uzavretie zmluvy s dohodnutým predmetom a odmena za splnenie tohto záväzku. Zmluvná dohoda sa vo veci splnenia záväzku môže viazať na nájdenie osoby, ktorá požadovanú zmluvu so záujemcom uzavrie, alebo priamo na kontrahovanie tejto zmluvy medzi záujemcom a tretím subjektom. V zmluvnej praxi sa častejšie vyskytuje podmienka skutočného uzavretia zmluvy. Nakoľko pre sprostredkovateľa predstavuje zrejmé riziko podmienka zabezpečiť uzavretie zmluvy medzi zmluvnými stranami, pretože jej splnenie nevie svojou sprostredkovateľskou činnosťou jednoznačne ovplyvniť, pripúšťa dikcia Občianskeho zákonníka v § 774 v širšom výklade možnosť „obstarať“ uzavretie zmluvy.

Ak sa viaže splnenie záväzku na uzavretie zmluvy, je nutné zo strany sprostredkovateľa vplývať svojou činnosťou na tretiu osobu, aby k uzavretiu požadovanej zmluvy skutočne došlo. Pokiaľ by uzavretie zmluvy s treťou osobou prekazil záujemca, sprostredkovateľ je v prípade zmluvnej dohody o plnení záväzku kontrahovaním požadovanej zmluvy v menej výhodnom postavení. Záujemca má spravidla záujem zmluvu s treťou osobou uzavrieť, preto častejšie presadzuje zmluvnú dohodu so sprostredkovateľom o uzavretí zmluvy. Súčasťou sprostredkovateľskej zmluvy by mal byť aj návrh budúcej uzavieranej zmluvy aspoň vo vymedzení určitých obsahových náležitostí, ktoré sa majú v sprostredkovateľom uzavieranej zmluve dosiahnuť. Nie je však potrebné pripojiť úplné znenie uzavieranej zmluvy.

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj na tom, že sprostredkovateľ v rámci plnenia zmluvného záväzku nielen nájde vhodný subjekt na uzavretie sprostredkovanej zmluvy, ale aj na základe oprávnenia vyplývajúceho zo sprostredkovateľskej zmluvy aj s ním sprostredkovávanú zmluvu uzavrie. Musí to však jednoznačne vyplynúť z dohody strán v sprostredkovateľskej zmluve.

Zmluva môže byť uzavretá na dobu určitú alebo aj na dobu neurčitú, ak má ísť o trvalú obstarávateľskú činnosť. Ak pôjde o zmluvu uzavretú na dobu neurčitú, strany si môžu dohodnúť spôsob jej ukončenia výpoveďou s uvedením výpovednej lehoty alebo aj dohodou strán. V prípade výpovede je potrebné sa dohodnúť o spôsobe usporiadania s rozrobenými vecami, ich prevzatím aj v štádiu rozpracovania a dohode o odmene pri takomto ukončení činnosti sprostredkovateľa.

Spôsob splnenia záväzku priamo súvisí s výškou dohodnutej odmeny, pretože v prípade záväzku nájsť subjekt ochotný uzavrieť so záujemcom požadovanú zmluvu je sprostredkovateľská činnosť zjavne menej náročnou.

Dohoda o odmene je podstatnou náležitosťou sprostredkovateľskej zmluvy. Výšku odmeny je potrebné dohodnúť podľa § 775 Občianskeho zákonníka v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, na túto podmienku sa vzťahuje zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách) inak je zmluva v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu, neplatná. V praxi to znamená, že dohoda o odmene musí obsahovať aj primeraný zisk a nie je možné, aby dohoda o odmene zahŕňala iba náklady sprostredkovateľa.

Výška odmeny sa spravidla stanoví pevne dohodnutou sumou alebo podielovou odmenou stanovenou percentuálne finančného objemu uzavretej zmluvy.

Odmena má byť stanovená tak, aby zahŕňala náklady sprostredkovateľa pri výkone sprostredkovateľskej činnosti. Dohoda o úhrade preukázaných a

www.szz.sk
www.zps.sk
www.keepi.sk
www.sfa.sk
www.szk.sk