dnes je 27.9.2020

Input:

Daňová uznateľnosť výdavkov spojených s prenájmom nehnuteľnosti FO - podnikateľa

21.4.2017, , Zdroj: Verlag Dashöfer

5.4.6.2.1 Daňová uznateľnosť výdavkov spojených s prenájmom nehnuteľnosti FO – podnikateľa

Ing. Ida Gelatová, Ing. Viera Mezeiová

Na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) z podnikania a z inej SZČ sa použijú ustanovenia § 17 až 29 zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v zn.n.p. (ZDP). Daňové výdavky v súvislosti s prenajímanou nehnuteľnosťou, napr. živnostníka, si môže uplatniť daňovník v súlade so základnou definíciou daňového výdavku uvedenou v § 2 písm. i) ZDP a § 19ZDP. Čo nie je daňovým výdavkom je uvedené v § 21ZDP.

Bežné prevádzkové výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti, resp. opravy, si môže daňovník uplatniť, ak súvisia s dosiahnutím príjmu z prenájmu, vie ich preukázať, znejú na jeho meno a sú v súlade aj so zmluvne dohodnutými podmienkami v zmluve o prenájme nehnuteľnosti, pričom tieto výdavky má aj zaúčtované v účtovníctve alebo zaevidované v daňovej evidencii. Pri odpisovaní nehnuteľnosti postupuje podľa ustanovení § 17 až 29 ZDP. Podstatné je určenie vstupnej ceny podľa § 25 ZDP, a to vo väzbe na skutočnosť, ako bola nehnuteľnosť nadobudnutá, či kúpou, vlastnou výstavbou, dedením, darovaním alebo rozhodnutím iného orgánu, alebo bola preradená z osobného používania do obchodného majetku. Podľa § 24 ods. 5 ZDP daňovník, ktorý je FO, pri preradení hmotného majetku z osobného užívania do obchodného majetku odpisuje tento majetok podľa § 25 ods. 1 písm. d) ZDP, ako v ďalších rokoch odpisovania zo vstupnej ceny určenej podľa § 25 ods. 1 písm. a) až c) ZDP, pričom za roky nevyužívania hmotného majetku na zabezpečenie zdaniteľného príjmu sa odpisy neuplatňujú.

Doba odpisovania nehnuteľnosti závisí od odpisovej skupiny, v ktorej je nehnuteľnosť zaradená. Budovy zaradené v odpisovej skupine 5 v Prílohe č. 1 ZDP sa odpisujú 20 rokov. Budovy a nehnuteľnosti zaradené v odpisovej skupine 6 v Prílohe č. 1 ZDP, napr. bytové budovy, hotely, budovy na administratívu, sa odpisujú 40 rokov. V oboch prípadoch je možné použiť len rovnomernú metódu odpisovania podľa § 27 ZDP. Podľa § 24 ods. 4 ZDP pri odpisovaní hmotného majetku, ktorý sa iba sčasti používa na zabezpečenie zdaniteľného príjmu, sa do daňových výdavkov na zabezpečenie zdaniteľného príjmu zahŕňa iba pomerná časť odpisov. Z odpisovania sú vylúčené napr. pozemky (§ 23 ZDP).

Podľa § 17 ods. 20 ZDP súčasťou základu dane je aj nepeňažný príjem prenajímateľa, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti prenajatej na základe nájomnej zmluvy alebo iného užívacieho vzťahu podľa osobitného predpisu, napr. podľa § 6 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v zn. n. p. (ďalej len „nájomná zmluva”), a to vo výške výdavkov vynaložených nájomcom alebo užívateľom podľa osobitného predpisu (ďalej len „nájomca”), po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa, na technické zhodnotenie tejto nehnuteľnosti nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve a neuhradených prenajímateľom, a to v zdaňovacom období, v ktorom bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického zhodnotenia vlastník zvýšil vstupnú, resp. zostatkovú cenu tejto nehnuteľnosti alebo v zdaňovacom období, v ktorom došlo k skončeniu nájomnej zmluvy, pričom nepeňažný príjem sa určí vo výške zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného odpisovania podľa § 27 ZDP. Dôležité je uvedomiť si, že v tomto ustanovení ZDP sú zavedené legislatívne skratky „nájomná zmluva” a „nájomca”, ktoré sa v tomto význame používajú v celom ďalšom texte ZDP.

Podľa § 17 ods. 21 ZDP nepeňažným príjmom prenajímateľa sú aj výdavky vynaložené nájomcom na opravy prenajatého hmotného majetku zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu

www.szz.sk
www.zps.sk
www.keepi.sk
www.sfa.sk
www.szk.sk