Neprístupný dokument, nutné prihlásenie
Input:

Právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy

2.1.2018, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.8.1 Právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy

JUDr. Igor Zbojan

PhD.


Sprostredkovateľská zmluva je zmluva, ktorou sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi za odmenu uzavretie zmluvy a záujemca sa zaväzuje sprostredkovateľovi poskytnúť odmenu vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa. Jej právna úprava je obsiahnutá v ustanoveniach § 774 až § 777 Občianskeho zákonníka.


Základnými znakmi tejto zmluvy je záväzok sprostredkovateľa zabezpečiť uzavretie zmluvy s dohodnutým predmetom a odmena za splnenie tohto záväzku. Zmluvná dohoda sa vo veci splnenia záväzku môže viazať na nájdenie osoby, ktorá požadovanú zmluvu so záujemcom uzavrie, alebo priamo na kontrahovanie tejto zmluvy medzi záujemcom a tretím subjektom. V zmluvnej praxi sa častejšie vyskytuje podmienka skutočného uzavretia zmluvy. Nakoľko pre sprostredkovateľa predstavuje zrejmé riziko podmienka zabezpečiť uzavretie zmluvy medzi zmluvnými stranami, pretože jej splnenie nevie svojou sprostredkovateľskou činnosťou jednoznačne ovplyvniť, pripúšťa dikcia Občianskeho zákonníka v § 774 v širšom výklade možnosť „obstarať“ uzavretie zmluvy.

Ak sa viaže splnenie záväzku na uzavretie zmluvy, je nutné zo strany sprostredkovateľa vplývať svojou činnosťou na tretiu osobu, aby k uzavretiu požadovanej zmluvy skutočne došlo. Pokiaľ by uzavretie zmluvy s treťou osobou prekazil záujemca, sprostredkovateľ je v prípade zmluvnej dohody o plnení záväzku kontrahovaním požadovanej zmluvy v menej výhodnom postavení. Záujemca má spravidla záujem zmluvu s treťou osobou uzavrieť, preto častejšie presadzuje zmluvnú dohodu so sprostredkovateľom o uzavretí zmluvy.

Spôsob splnenia záväzku priamo súvisí s výškou dohodnutej odmeny, pretože v prípade záväzku nájsť subjekt ochotný uzavrieť so záujemcom požadovanú zmluvu je sprostredkovateľská činnosť zjavne menej náročnou.

Dohoda o odmene je podstatnou náležitosťou sprostredkovateľskej zmluvy. Výšku odmeny je potrebné dojednať podľa§ 775 Občianskeho zákonníka v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, na túto podmienku sa vzťahuje zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách) inak je zmluva v rozsahu, v ktorom odporuje tomuto predpisu neplatná. V praxi to znamená, že dohoda o odmene musí obsahovať aj primeraný zisk a nie je možné, aby dohoda o odmene zahŕňala iba náklady sprostredkovateľa.

Výška odmeny sa spravidla stanoví pevne dohodnutou sumou alebo podielovou odmenou stanovenou percentuálne finančného objemu uzavretej zmluvy.

Odmena má byť stanovená tak, aby zahŕňala náklady sprostredkovateľa pri výkone sprostredkovateľskej činnosti. Dohoda o úhrade preukázaných a účelne vynaložených nákladoch nákladov sprostredkovateľovi môže byť zmluvnými stranami dohodnutá aj ako samostatné ujednanie. Náhrada nákladov patrí sprostredkovateľovi len v prípade, ak to bolo zmluvne ujednané. Spôsob preukazovania a odsúhlasovania vynaložených nákladov